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Annuitätendarlehen

Die klassische Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Es hat eine lange Laufzeit, wovon nur über einen bestimmten Zeitraum die Zinshöhe festgelegt ist. Es ist eine gute Finanzierungsstrategie für alle Immobilienkäufer.

Prinzip Annuität: Wie funktioniert das?

Während der kompletten vereinbarten Darlehenslaufzeit bleibt die monatliche Belastung bei einem Annuitätendarlehen, im Volksmund auch Hypothekendarlehen genannt, gleich. Das Prinzip: Da durch die Tilgung jährlich auch die Zinszahlungen sinken - nach einem Jahr müssen bei einer festgelegten Tilgung von einem Prozent nur noch auf 99 Prozent der ursprünglichen Summe Zinsen gezahlt werden - würde unter normalen Umständen auch die Höhe der Monatsrate sinken. Beim Annuitätendarlehen wird aber stattdessen diese Differenz zur Rückzahlung eingesetzt. Im Verlauf des Kredits nimmt dadurch die Tilgungszahlung zu und die Zinszahlungen nehmen ab. Dadurch verkürzt sich die Laufzeit des Kredits wesentlich - auf etwa 30 Jahre. Ohne dieses Prinzip würde die Rückzahlung eines Kredits bei einer einprozentigen Tilgung 100 Jahre dauern.

Bankangebote

Banken verkaufen gerne ein Standardprodukt: einen Annuitätenvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren und einem Eingangstilgungssatz von einem Prozent. Da aber die Rückzahlung der Komplettsumme etwa 30 Jahre dauert, ist der Kunde gezwungen, nach zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung vorzunehmen. Dabei trägt er das Risiko, dass dann die Zinsen stark angestiegen sind. Generell sollten deshalb Kreditnehmer die Strategie fahren, das Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren abzuschließen. Nach deutschem Recht kann der Kunde nämlich jeden Kreditvertrag nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist beenden. Sprich: Der Kreditnehmer hat real fünf Jahre Zeit, einen für sich günstigen Zinssatz abzuwarten und möglicherweise auch zu einer anderen Bank zu wechseln.

Liquide Kreditnehmer - oder aber wenn die Zinssätze sowieso im Keller sind - sollten auch dringend über einen höheren Einstiegstilgungssatz nachdenken, also etwa von zwei oder drei Prozent. Der Effekt: Dadurch verringert sich die Gesamtlaufzeit eines Kredits gewaltig und folglich sind auch die Zinskosten der Finanzierung niedriger. Für die Bank und ihre Berater bedeutet ein hoher Tilgungssatz umgekehrt: Sie haben weniger Einnahmen, der Berater erhält also auch weniger Provisionen. Deshalb haben die Kreditinstitute daran wenig Interesse. Gutes Verhandlungsgeschick vom Kreditnehmer ist daher sehr wichtig.

Konditionenvergleich

Beim Konditionenvergleich gilt: Oftmals geben die Banken bei Anfrage zunächst nur die günstigeren „1a“-Konditionen an. Ist die eigene Kapitaldecke aber nicht so hoch, sollte sich der Kreditnehmer noch einmal über die „1b“-Konditionen informieren.

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