wissen.de Artikel
Immobilien im Ausland kaufen – Wie es heute wirklich funktioniert
Immobilienkäufe im EU-Ausland sind für viele Menschen aus beruflichen, privaten oder finanziellen Gründen interessant. Dank der Kapitalverkehrsfreiheit können Bürgerinnen und Bürger in jedem EU-Mitgliedstaat Eigentum erwerben – ohne Einschränkungen oder Sonderauflagen.
Rechtlich gibt es Gleichstellung mit Inländern, was Planbarkeit und Sicherheit schafft. Trotzdem verlangt jeder nationale Markt eigene Voraussetzungen. Steuernummern, Kaufnebenkosten und Rücktrittsrechte variieren deutlich. Wer vorbereitet ist, sich mit lokalen Regelungen auskennt und zentrale Begriffe wie NIF oder Codice Fiscale versteht, bewegt sich souveräner durch den Kaufprozess.
Ungarn: Immobilienkauf unter günstigen Bedingungen für EU-Bürger
Budapest und der Balaton gehören zu den gefragtesten Regionen für Immobilienkäufe in Ungarn. Viele Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz entscheiden sich für diese Standorte. Ausschlaggebend sind das vergleichsweise niedrige Preisniveau, eine gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität vor Ort. Gekauft werden sowohl Ferienimmobilien als auch Objekte zur dauerhaften Nutzung.
Ungarn liegt bei den Lebenshaltungskosten deutlich unter dem EU-Durchschnitt. Laut EURES beträgt das Preisniveau im Vergleich zu Deutschland rund zwei Drittel. Wer dauerhaft dort lebt oder vermietet, profitiert von niedrigen Ausgaben im Alltag – ein Pluspunkt für Berufspendler, Ruheständler und ortsunabhängige Selbstständige.
Der ungarische Staat fördert den Wohnungsbau durch einen reduzierten Mehrwertsteuersatz von 5 % auf neu gebaute Wohnimmobilien. Diese Regelung gilt bis Ende 2026 und soll jährlich rund 10.000 neue Wohnungen ermöglichen.
Für Bürger aus EU-Staaten ist der Immobilienkauf in Ungarn unkompliziert. Wer ein Haus in Ungarn kaufen möchte, muss keine gesonderte Genehmigung einholen – im Gegensatz zu Käufern aus Drittstaaten. Der gesamte Ablauf ist klar geregelt und verläuft ohne zusätzliche bürokratische Hürden. Auch eine Steuernummer wird für Käufer aus dem Ausland nach dem Kauf automatisch zugeteilt. Ungarn bietet eine Kombination aus niedrigen Kosten, steuerlichen Anreizen und einem transparenten rechtlichen Rahmen. Wer in zukunftsträchtige Lagen investieren möchte, findet hier passende Voraussetzungen.
Einheitliche Kaufrechte innerhalb der EU
Der freie Kapitalverkehr ist ein zentrales Prinzip der Europäischen Union. Er ermöglicht es Bürgerinnen und Bürgern aller Mitgliedstaaten, Immobilien in anderen EU-Ländern unter denselben Bedingungen wie Einheimische zu erwerben. Einschränkungen wie Kaufverbote oder zusätzliche Auflagen für Ausländer sind in der Regel unzulässig.
Eigentum kann in jedem Mitgliedstaat erworben werden – unabhängig davon, ob es sich um eine Hauptwohnung, ein Ferienhaus oder eine Kapitalanlage handelt. Das vereinfacht grenzüberschreitende Investitionen und schafft rechtliche Klarheit für Privatpersonen, die in einem anderen EU-Land wohnen oder langfristig Kapital anlegen möchten.
Gleichbehandlung bedeutet auch, dass Käufer Zugang zu den gleichen Steuerregelungen, Eigentumsschutz und rechtlichen Verfahren erhalten wie inländische Erwerber. In Kombination mit dem Recht auf Freizügigkeit wird so der Zugang zum Immobilienmarkt innerhalb der EU deutlich erleichtert.
Portugal: Steuerliche und administrative Anforderungen
Beim Kauf einer Immobilie in Portugal ist die Beantragung einer portugiesischen Steuernummer – der sogenannten NIF (Número de Identificação Fiscal) – verpflichtend. Ohne diese Nummer können keine Verträge unterzeichnet, kein Bankkonto eröffnet und keine steuerlich relevanten Zahlungen abgewickelt werden. Die NIF dient als Grundlage für fast alle wirtschaftlichen und rechtlichen Vorgänge im Land.
Ausgestellt wird die NIF vom portugiesischen Finanzamt. EU-Bürger benötigen dafür lediglich einen Identitätsnachweis und eine portugiesische Adresse – zum Beispiel die eines Anwalts oder Steuerberaters. Wer nicht dauerhaft in Portugal lebt, kann auch eine dritte Person bevollmächtigen, die Beantragung zu übernehmen.
Die NIF ist nicht nur für den Immobilienkauf erforderlich, sondern auch für laufende Verpflichtungen wie Stromverträge, Internetanschlüsse oder Versicherungen. Wer plant, das erworbene Objekt selbst zu nutzen oder zu vermieten, kommt an dieser Nummer nicht vorbei.
Italien: Steuer-ID als Voraussetzung für den Immobilienkauf
Wer in Italien eine Immobilie erwerben möchte, benötigt vor dem Abschluss eines Kaufvertrags eine italienische Steuernummer – den sogenannten Codice Fiscale. Diese persönliche Identifikationsnummer wird vom italienischen Finanzamt (Agenzia delle Entrate) vergeben und ist Voraussetzung für nahezu alle rechtlich relevanten Vorgänge.
Ohne Codice Fiscale kann kein notarieller Kaufvertrag unterzeichnet, keine Immobilie ins Grundbuch eingetragen und kein Strom- oder Wasseranschluss registriert werden. Die Nummer wird einmalig vergeben und bleibt lebenslang gültig. Sie ist vergleichbar mit einer Steuer-ID in Deutschland oder einer Sozialversicherungsnummer.
Für EU-Bürger ist die Beantragung unkompliziert. Der Antrag kann direkt bei den lokalen Finanzämtern in Italien oder über ein italienisches Konsulat im Heimatland gestellt werden. Benötigt wird ein gültiger Personalausweis oder Reisepass sowie ein ausgefülltes Formular. Wer Unterstützung wünscht, kann einen lokalen Steuerberater oder Anwalt beauftragen.
Nach der Ausstellung dient der Codice Fiscale nicht nur dem Kaufprozess, sondern wird auch bei alltäglichen Angelegenheiten wie Kontoeröffnung, Mobilfunkvertrag oder Behördengängen benötigt.
Spanien: Markt mit hohem Anteil internationaler Käufer
Der spanische Immobilienmarkt zieht weiterhin zahlreiche Käufer aus dem EU-Ausland an. Im Januar 2025 verzeichnete das nationale Statistikamt (INE) rund 201.000 Immobilienverkäufe im ganzen Land. In vielen Regionen – etwa an der Mittelmeerküste, auf den Balearen oder den Kanarischen Inseln – machen ausländische Käufer einen bedeutenden Anteil aus. Die Nachfrage konzentriert sich auf Zweitwohnsitze, Altersruhesitze und Kapitalanlagen.
Beim Erwerb einer Immobilie in Spanien fallen zusätzliche Kosten an, die je nach Region und Objektart zwischen 10 % und 12 % des Kaufpreises betragen. Dazu zählen Notargebühren, Eintragungen im Grundbuch und regionale Grunderwerbsteuern. Wer plant, in Spanien zu investieren, sollte diese Nebenkosten fest einkalkulieren.
Spanien bietet Käuferinnen und Käufern rechtliche Absicherung im Vertragsprozess. Nach Unterzeichnung eines Kaufvertrags besteht die Möglichkeit, innerhalb einer gesetzlich definierten Frist vom Kauf zurückzutreten. Diese Rücktrittsregelung ist verbindlich und bietet zusätzlichen Schutz bei Unklarheiten oder kurzfristigen Änderungen.
Transparenz im Verfahren, gut strukturierte Abläufe und verlässliche Statistiken machen Spanien zu einem zugänglichen Markt für EU-Bürger, die Eigentum erwerben möchten. Die Kombination aus gefragten Lagen, rechtlicher Klarheit und etablierten Kaufprozessen schafft attraktive Voraussetzungen für Investitionen.
Frankreich: Strukturierter Kaufprozess mit steuerlichen Vorteilen
Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich folgt einem klar geregelten Verfahren. Käufer und Verkäufer unterzeichnen zunächst den sogenannten Compromis de Vente, einen bindenden Vorvertrag, in dem alle wesentlichen Bedingungen des Verkaufs festgehalten werden. Mit der Unterzeichnung wird üblicherweise eine Anzahlung zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises fällig. Der Vertrag enthält sämtliche rechtlichen Details, wie Übergabetermin, Zahlungsmodalitäten und etwaige Bedingungen für den Rücktritt.
Frankreich gewährt privaten Käufern ein zehntägiges gesetzlich festgelegtes Rücktrittsrecht. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Kaufvertrag widerrufen werden, ohne dass Kosten oder Sanktionen entstehen. Dieses Widerrufsrecht schützt vor überhasteten Entscheidungen und gibt Raum, rechtliche oder finanzielle Fragen im Nachhinein abzuklären.
Bei einem späteren Verkauf kann zusätzlich von steuerlichen Vorteilen profitiert werden. Wer seine Immobilie in Frankreich als Hauptwohnsitz genutzt hat, muss beim Verkauf keine Kapitalertragssteuer entrichten. Entscheidend ist, dass das Objekt zum Zeitpunkt des Verkaufs als Erstwohnsitz genutzt wurde. Diese Regelung gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Eigentümers.
Der französische Immobilienmarkt zeichnet sich durch hohe Transparenz und gut strukturierte Abläufe aus. Notare übernehmen die rechtliche Prüfung der Vertragsunterlagen und sorgen für die reibungslose Abwicklung. Das Grundbuchsystem gewährleistet die klare Dokumentation von Eigentumsverhältnissen und schützt Käufer vor versteckten Belastungen.
Wer in Frankreich investieren möchte – sei es in eine Stadtwohnung, ein Landhaus oder eine Ferienimmobilie – kann auf verlässliche gesetzliche Regelungen und langfristige Planungssicherheit setzen. Kaufinteressierte aus anderen EU-Ländern profitieren zudem von den gleichen Rechten wie französische Staatsbürger, was den Zugang zum Markt unkompliziert gestaltet.