Eltern auf den Bau
Während im benachbarten Europa und in den USA die Immobilienmärkte boomen, stagnieren die Preise in Deutschland seit Jahren. Experten fordern neue Strategien zur Eigenheimfinanzierung.
"Immer mehr Senioren wollen ihre Häuser verkaufen und in betreute Wohnanlagen ziehen", sagt Volker Eichener, Direktor des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS) der Ruhr-Universität Bochum. Doch es mangelt an Erwerbern, und das, obwohl junge, kinderreiche Familien selten Mietwohnungen finden, die ihren Raumbedarf befriedigen. Doch dieser potenziellen Käufergruppe im Alter von 25 bis 35 Jahren fehlt trotz des Preisverfalls das Geld. Die Kinder der über 70-jährigen Eigentümer hingegen haben das 40. Lebensjahr bereits überschritten, ein eigenes Heim erworben und haben für die Immobilie der Eltern keine Verwendung. Günter Haber, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), befürchtet: "Der deutsche Markt wird ohne staatliche Förderung noch weiter einbrechen." Rot-Grün hat die Eigenheimzulage bekanntlich reduziert, und die CDU erwägt, sie völlig zu streichen. "In anderen Staaten, wo die Immobilienmärkte boomen, subventioniert der Staat jedoch", sagt Haber.
Vorbild USA
Insbesondere das US-Modell könne für Deutschland ein Vorbild sein. Dort kaufen die vom Staat gegründeten Immobilienfinanzierungsgesellschaften Fannie Mae und Freddie Mac den Banken Hypothekendarlehen ab und bündeln sie als Sicherheiten für Kapitalmarktanleihen. Aus deren Erträgen werden zinsgünstige Darlehen für kinderreiche Familien subventioniert. Die Höhe der Subventionen orientiert sich am Einkommen sowie an der Zahl der Kinder. Sie wird immer wieder neu gewährt, wenn die Familie umzieht und ein neues Domizil erwerben muss. Gleiches sei auch in Deutschland denkbar, sagt Haber. "Die KfW könnte hier die Rollen von Fannie und Freddie übernehmen." Die Geldinstitute könnten so trotz der rigiden Eigenkapitalvorgaben durch das Bankenabkommen Basel II zinsgünstige Kredite an junge Familien vergeben. Das sieht InWIS-Direktor Eichener ähnlich. Er fordert einen radikalen Kurswechsel: Die Eigenheimzulage sollte gestrichen werden, um sie dann durch ein Eigenkapitalhilfeprogramm zu ersetzen.
Schweizer Modell
Ein gutes Beispiel sei das Schweizer Modell, meint Eichener. Dort hat die Regierung einen Fonds aufgelegt, der insolvente Häuslebauer auffängt: Aus dem Fondsvermögen wird der Kredit bei Zahlungsunfähigkeit beglichen. So werden kinderreiche Familien abgesichert, wobei Kinderreichtum schon ab dem zweiten Kind gegeben ist. Im Gegenzug übernimmt der Fonds die Immobilie und verwertet sie - ohne Zwangsversteigerung - zu marktgerechten Preisen. Das Baugeld verbilligt sich dadurch für kinderreiche Familien: Bei der Luzerner Kantonalbank beispielsweise liegt der Zinssatz dieser Hypothekendarlehen rund 0,5 Prozentpunkte unter dem Markt. Eicheners Konzept geht aber noch weiter: Fällt die Eigenheimzulage weg, könnte die Regierung auch auf die Grunderwerbsteuer verzichten. "Werden zusätzlich noch die Notarsgebühren gesenkt, verbilligt sich der Eigenheimerwerb erheblich."