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Haus verkaufen: Mit diesen vier Kniffen klappt es garantiert

In der heutigen Zeit verkaufen sich Häuser wie „warme Brötchen“, also fast von selbst? Mitnichten. Wer seine Immobilie zu einem guten Preis veräußern möchte, muss dafür auch ein bisschen mehr tun.

Schlüsselübergabe
Häuser verkaufen sich heute von selbst? Jein, ein bisschen muss man als Besitzer schon dafür tun.
Deutschland und das Eigenheim. Selten in der Nachkriegszeit war das eine so logische Schlussfolgerung für so viele Menschen wie heute. Schuld ist vor allem der Niedrigzins, der es ermöglicht, zu vergleichsweise geringen Belastungen in die eigenen vier Wände zu kommen. Das freut nicht nur die Baubranche, sondern auch alle, die bereits ein Haus besitzen, es aber veräußern möchten oder müssen. Aber: auch heute verkauft sich eine Immobilie umso besser, je sichtbarer und attraktiver sie für Interessenten ist. Der folgende Artikel zeigt die dazu notwendigen Kniffe.

1. Die Lage kennen und anerkennen

Ein Haus selbst stellt natürlich einen beträchtlichen Wert dar. Aber das Gebäude und sein Grundstück sind nur der „Kern“ der Preisgestaltung. Der „Mantel“ ist eigentlich noch wichtiger, die Lage. Sie teilt sich auf in:

  1. Die Mikrolage. Damit ist das Umfeld direkt um die Immobilie gemeint – das Viertel, der Ortsteil, das Dorf, in dem das Haus steht. Diese „unmittelbare“ Lage ist wichtig für die Bewertung der unmittelbaren Lebensqualität – etwa durch das Vorhandensein von und die Entfernung zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und dergleichen.
  2. Die Makrolage. Sie ist größer aufgestellt, kann beispielsweise die Wohnregion einbeziehen. Sie ist wichtig zur Bewertung der Erreichbarkeit, Verkehrsanbindung, Nähe zu Arbeitsplätzen etc.

Das Problem an der Sache: Als Laie hat man kaum eine Chance, diese zentralen Faktoren selbstständig richtig zu bewerten und in die Preisfindung einfließen zu lassen. Deshalb sollte es hier obligatorisch sein, einen Makler als Mindestmaß mit dieser Bewertung zu beauftragen – das Unternehmen CITY Immobilienmakler bietet einen solchen Service an. Allein oder nur mit der Hilfe von Internetportalen sollte man die Preisgestaltung nicht angehen. Das Risiko bei dieser Vorgehensweise ist schlicht zu groß, mit zu viel Eigeninitiative erhebliche Fehler bei der Preisgestaltung zu begehen, ihn entweder viel zu hoch oder übertrieben niedrig anzusetzen.

 

2. Aufräumen für Fotos

Stellen Sie sich einmal kurz vor, sie wollten einen Gebrauchtwagen erwerben und finden auch ein attraktives Vehikel mit passenden technischen Daten. In den Fotos des Inserats sieht man aber einen überquellenden Aschenbecher, Kindersitz auf der Rückbank, eine randvolle Mittelkonsole, einen mit allerlei Anhängseln dekorierten Rückspiegel. Kein sonderlich ansprechendes Bild, oder?

Leider jedoch verfahren viele Haus-Verkaufswillige nach einem ähnlichen Schema – eigentlich auch noch zweifach falsch:

  • Es hapert schlicht an der technischen Umsetzung. Fotos sind zu dunkel, sind verwackelt, zu wenig usw.
  • Das Haus wird „as it is“ fotografiert. Mit vollem Badezimmerregal, einsatzbereiter Küchenzeile etc.

Beides sind einfach lösbare Probleme. Für ersteres muss man nur eine Handvoll simpler Foto-Regeln beachten. Tatsächlich kann man die Fotos anderweitig auch mit einem (guten) Smartphone schießen – wobei natürlich mit der Kameraqualität auch die Bildqualität steigt.

Der zweite Punkt muss darüber verbessert werden, dass man das Haus konsequent aufräumt. Das bedeutet nicht leerräumen, das würde auch unattraktiv wirken. Vielmehr sollten alle allzu detaillierten Spuren der Bewohner entfernt werden. Dazu kann man sich an dem orientieren, was man in Musterhäusern oder auch Einrichtungsgeschäften zu sehen bekommt: Belebte Räume, ohne aber dass sie zu persönlich wirken.

Wohnzimmer
So wirken Verkaufsfotos: Der Raum wirkt wohlich und lebendig, ist aber nicht mit persönlichen Gegenständen überladen.

3. Gartenarbeit

Ein Haus zu verkaufen kann eine sehr schnelle Angelegenheit sein, die netto nur wenige Wochen dauert. Ebenso kann es jedoch einige (wenige) Monate dauern, einen Käufer zu finden – abermals spielt hier die Lage eine große Rolle.

Verständlich ist es, dass man als verkaufswilliger Besitzer, je länger sich der Verkauf hinzieht, keine große Lust verspürt, viel Arbeit in den (optischen) Erhalt des Gebäudes zu stecken. Meist ist es der (Vor-)Garten, der als erstes dieser Passivität zum Opfer fällt. 

Je nach Jahreszeit bedeutet das natürlich ein recht zeitiges „Verkrauten“ der Grünzone. Und so verständlich es ist, nicht mehr viel Schweiß zu investieren, so kontraproduktiv ist diese Vorgehensweise auch. Denn insbesondere der Vorgarten ist nicht weniger als die Visitenkarte eines Hauses. Es ist das, was jeder Besucher, der das Haus auch nur von der Straße aus sieht, als allererstes wahrnimmt.

Steht hier das Gras bereits kniehoch, wachsen Büsche ineinander, lassen Zierpflanzen traurig die Köpfe hängen, hinterlässt das gleich ein gewisses „Geschmäckle“, ganz gleich wie attraktiv der Rest der Immobilie auch sein mag.

Dagegen kann man nur eines tun: solange die Besichtigungsphase noch andauert, konsequent weiterhin Gartenpflege betreiben. Einfacher machen kann man es sich auch dadurch, dass man, schon wenn der Verkaufsgedanke heranreift, besonders arbeitsintensive Gewächse entfernt oder stark zurückschneidet (Achtung, dabei bitte die Schutzzeiten für Gewächse beachten). Bei Blumen und Co. kann es auch helfen, diese gegen weniger arbeitsintensive Exemplare auszutauschen, wenn die Jahreszeit es gestattet.

Alternativ: Statt andauernd mit der Harke unkrautfrei zu haltender Beete wirkt auch eine simple Bedeckung mit Rindenmulch hervorragend.

Farbroller auf Leckbrett
Eine frische, neutrale Fassadenfarbe kann auch Sinn machen, wenn der Altanstrich farblich wenig geschmacksneutral ist.

4. Fassadenanstrich

Nicht nur der Vorgarten spielt eine wichtige Rolle in Sachen Außenwirkung der Immobilie. Beinahe noch wichtiger ist der Look des Hauses selbst. Und da sollte man eines bedenken, auch in verkehrsruhiger Lage ist der Fassadenanstrich ständigen Belastungen ausgesetzt:

  • Abgase
  • Saurer Regen
  • Feinstaub
  • UV-Strahlung
  • Temperaturwechsel (etwa ein abkühlender Regenguss im Hochsommer)

Das alles sorgt weitgehend unbemerkt dafür, dass der Farbton der Fassade leidet. Prominent hervor sticht hierbei die UV-Strahlung: Sie bleicht die Farbe aus. Je kräftiger der Farbton, umso stärker ist dieser Faktor.

Das Problem daran: Das Haus bleicht unterschiedlich aus. Am stärksten an der Südfassade, schwächer nach Ost und West und vielleicht sogar kaum im Norden. Kommen noch Abschattungen hinzu, etwa durch benachbarte Häuser, hohe Bäume usw., kann ein einstmals einheitlicher Farbton nach gewisser Zeit einen regelrecht „geflickten“ Eindruck erwecken – äußerst unschön. Folgenderweise sollte man deshalb vorgehen:

  • Sofern das Haus bzw. sein Anstrich jünger als ca. 10 Jahre ist, kann es mitunter genügen, einen Fassadenreinigungsbetrieb zu beauftragen. Nach dieser Putz-Aktion erstrahlen vor allem helle (= schmutzempfindliche) Anstriche häufig wieder wie neu.
  • Sollte der Anstrich älter sein oder aber die Reinigung bei einer kräftigen Farbe das ungleiche Ausbleichen besonders prominent hervortreten lassen, sollte man eine Investition tätigen und die Fassade komplett neu tünchen lassen.

Letzteres wirkt natürlich auf viele Verkaufswillige irrational. Warum mehrere tausend Euro, die ein Fassaden-Vollanstrich ja nun kostet, in ein Haus investieren, das man vielleicht nur noch wenige Monate bewohnen wird? Ganz einfach: In aller Regel zahlt sich diese Investition um ein Vielfaches aus; zieht also einen erhöhten Kaufpreis nach sich, der nicht nur den Anstrichkosten gleichkommt, sondern meist ein Mehrfaches beträgt.

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