Pflicht zur Sicherheit: Was Immobilienunternehmen über Winterdienst und Haftung wissen müssen

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Gesetzliche Grundlagen der Räum- und Streupflicht

Die Räum- und Streupflicht ergibt sich in erster Linie aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB. Eigentümer müssen Gefahrenquellen minimieren, die typischerweise zu Schäden führen können. Schnee und Glätte zählen hierzu eindeutig.

Kommunen konkretisieren diese Pflicht durch eigene Satzungen. Sie legen fest:

• wann geräumt werden muss (oft zwischen 7 und 20 Uhr)
• wie breit Gehwege freizuhalten sind
• welche Streumittel zulässig sind
• ob auch an Sonn- und Feiertagen Pflichten bestehen

Die Regelungen unterscheiden sich regional deutlich. Für Immobilienunternehmen bedeutet das eine ortsgenaue Prüfung ihrer Objekte.

Delegation des Winterdienstes: Was zulässig ist und was nicht

Grundsätzlich darf der Winterdienst an Mieter, Hausmeister oder externe Dienstleister übertragen werden. Entscheidend ist, dass die Delegation klar, eindeutig und kontrollierbar erfolgt.

Eine wirksame Übertragung setzt voraus:

• schriftliche Vereinbarungen im Mietvertrag oder Dienstleistungsvertrag
• klare Definition des Umfangs (Gehwege, Zufahrten, Hauseingänge)
• transparente Zeitvorgaben
• Pflicht zur Erreichbarkeit bei Extremwetter

Auch nach einer Delegation bleibt die Eigentümerseite in der Verantwortung. Sie muss kontrollieren, ob der Winterdienst zuverlässig durchgeführt wird. Gerichte haben mehrfach entschieden, dass fehlende Kontrolle trotz Delegation zu einer Haftung führen kann.

Haftungsrisiken bei Unfällen

Kommt es zu einem Unfall durch Glätte, stellt sich die Frage nach der Haftung. Eigentümer, Verwaltungen oder beauftragte Unternehmen können verantwortlich sein, wenn:

• nicht rechtzeitig geräumt oder gestreut wurde
• der Umfang der Räumung nicht den kommunalen Vorgaben entsprach
• keine ausreichende Kontrolle stattfand

Haftungsfolgen können erheblich sein. Personenschäden führen oft zu Schmerzensgeld, Verdienstausfallansprüchen und Regressforderungen der Krankenkassen. Bei grob unzureichender Organisation erhöht sich das Risiko deutlich.

Anforderungen an eine rechtssichere Organisation

Eine funktionierende Organisation ist der entscheidende Baustein zur Risikominimierung. Sie umfasst:

• Dokumentation: Zeitpunkt des Räumens, Einsatzmittel, Wetterlage. Die Dokumentation ist im Schadensfall ein zentraler Beleg.
• Kontrolle: Regelmäßige Prüfung insbesondere bei Beauftragung Dritter.
• Vertragsmanagement: Winterdienstverträge sollten feste Reaktionszeiten, Zuständigkeitsbereiche, Vertretungsregelungen und Sanktionsmechanismen enthalten.
• Digitale Hilfsmittel: Temperatur- oder Bodensensoren sowie Winterdienst-Apps können Abläufe standardisieren und Beweise sichern.

Praktische Empfehlungen zur Umsetzung

Für Immobilienunternehmen empfiehlt sich eine strukturierte Planung, die vor Winterbeginn steht. Dazu gehört ein Überblick über alle Flächen, die winterdienstpflichtig sind. Ein Ablaufplan ordnet Zuständigkeiten zu und definiert Kommunikationswege, etwa bei nächtlichen Schneefällen.

Ein kurzer Leitfaden kann dabei helfen:

• Flächen inventarisieren
• Kommunale Satzungen prüfen
• Verantwortliche benennen
• Dienstleister auf Verfügbarkeit und Qualifikation prüfen
• Kontroll- und Dokumentationsprozess festlegen
• Material und Ausrüstung bereitstellen

Gerade bei Extremwetterlagen ist eine flexible Reaktion notwendig. Externe Anbieter sollten daher kurzfristige Einsätze garantieren.

Tabelle: Verantwortlichkeiten im Überblick

Vor jedem Einsatz lohnt ein Blick auf die Rollenverteilung. Die folgende Tabelle zeigt die typischen Pflichten:

Nachhaltiger Winterdienst

Neben den rechtlichen und organisatorischen Anforderungen gewinnt der nachhaltige Winterdienst an Bedeutung. Viele Kommunen und Fachverbände empfehlen umweltfreundliche Alternativen zu Streusalz, da Salz langfristige Schäden an Vegetation, Boden und Bauwerken verursacht. Sand, Splitt oder granulierte Naturstoffe belasten die Umwelt deutlich weniger und reichen für die meisten Glättefälle aus.

Entscheidend ist eine bedarfsgerechte Dosierung, denn auch nachhaltige Mittel verlieren an Wirkung, wenn sie unregelmäßig oder zu spät eingesetzt werden. Immobilienunternehmen profitieren zudem von geringeren Korrosionsschäden an Gebäuden und Außenanlagen, wenn Streusalz nur in Ausnahmefällen genutzt wird. Ein nachhaltiger Ansatz kombiniert somit rechtliche Sicherheit, ökologische Verantwortung und wirtschaftliche Vorteile.

Fazit: Winterdienst darf nicht vernachlässigt werden

Winterdienst ist für Immobilienunternehmen eine anspruchsvolle Pflicht, bei der rechtliche Vorgaben, organisatorische Anforderungen und praktische Abläufe ineinandergreifen müssen. Entscheidend ist eine klare und dokumentierte Struktur. Sie reduziert Haftungsrisiken und stellt sicher, dass Gehwege und Zugänge sicher bleiben, selbst bei schwierigen Witterungsbedingungen.