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Schnäppchen beim Hauskauf: Zwangsversteigerung

Immer mehr Immobilien kommen unter den amtsrichterlichen Hammer: Des einen Leid ist des anderen Freud. Immobilienerwerber können bei Immobilienzwangsversteigerungen echte Schnäppchen machen - wenn sie kühl und klug agieren.

Bietgelegenheiten

Immobilienzwangsversteigerungen werden von den Amtsgerichten durchgeführt. Sie sind dabei der Vollzug eines bereits abgeschlossenen Verfahrens, die Berechtigung der Immobilienschuld wird hier nicht mehr verhandelt. Termine teilen beispielsweise die kostenpflichtigen Versteigerungskalender von Unika oder Argetra mit. Aber auch die Kommunen oder die Bundesländer informieren kostenlos über anstehende Versteigerungen im Internet. Ein sehr gutes Angebot bietet zum Beispiel das Land Nordrhein-Westfalen.

Interessenkonflikte im Gerichtssaal

Schuldner, Gläubiger, Mieter und natürlich die Bietgegner verfolgen im Gerichtssaal ganz eigenständige Interessen. Das macht eine Immobilienzwangsversteigerung zu einer durchaus riskanten Angelegenheit. Interessenten sollten sich deshalb vor der „eigenen“ Versteigerung bereits einige Termine angeschaut haben - und vor allem ihre Bietgrenze genau im Blick behalten.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Immobilienzwangsversteigerungen folgen anderen Regeln als etwa die Versteigerung bei E-Bay. Es gibt mehrere Termine.

  • Erster Termin:
    Hier kommen die Parteien das erste Mal zusammen - nicht unbedingt immer. Denn: Es können unterschiedliche Situationen eintreten. Bietet niemand um das Objekt mit, dann ist der kommende Termin wieder der „Erste Termin“. Außerdem wird der Zuschlag aus formellen Gründen verwehrt, wenn das höchste Gebot um ein Objekt unter 50 Prozent des Verkehrswertes liegt. Oder aber eine Gläubigerpartei bis 70 Prozent des Verkehrswertes einwendet, dass nicht alle ihre Rechte befriedigt werden. Dann wird der Zuschlag ebenfalls nicht erteilt, aber es kommt zum so genannten „Zweiten Termin“.
     
  • Zweiter Termin:
    Jetzt können echte Schnäppchen gemacht werden. Denn die Bietgrenzen für das Objekt fallen im zweiten Termin, für wenig Geld kann die Immobilie ersteigert werden. Allerdings werden das möglicherweise Gläubiger und andere Bietparteien verhindern.
     
  • Zuschlag:
    Mindestens eine halbe Stunde lang muss um ein Objekt geboten werden, dann kommt es zum Zuschlag. Allerdings: Selbst wenn der Hammer gefallen ist, können Bietparteien immer noch ihr Angebot erhöhen. Deshalb muss der Zuschlag erst offiziell erteilt werden, was manchmal auf einem gesonderten Termin geschieht. Ab dem Zuschlag ist der Ersteigerer offiziell Eigentümer der Immobilie. Er muss sie nun versichern und auf den fälligen Versteigerungsbetrag Zinsen zahlen. Abgezogen davon wird die geleistete Sicherheit und bei Gläubigern ihr eigener Forderungsbetrag.
     
  • Verteilungstermin:
    Für den Ersteigerer nur am Rande interessant ist der Verteilungstermin. Bis zu diesem Zeitpunkt muss er sein Gebot bezahlt haben. An diesem Termin bekommen die Gläubiger nun ihr Geld zugewiesen.
     

wissen.de-Tipp:

Immobilienersteigerer sollten sich intensiv über die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Zwangsversteigerung informieren und sich vor dem ersten eigenen Gebot gut vorbereiten. Denn: Es geht hier im Falle einer eigenen Kreditaufnahme im Zweifel um die eigene finanzielle Zukunft der kommenden 30 Jahre.

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