Der Immobilienmarkt in Deutschland zeigt heute Licht und Schatten. Auf der einen Seite lassen sich Immobilienkredite zu rekordverdächtig niedrigen Zinsen abschließen. Das Zinsniveau liegt laut Bundesbank aktuell bei durchschnittlich 1,32 % Effektivzins pro Jahr für durch Immobiliendarlehen mit einer Zinsbindung von über 10 Jahren.
Auf der anderen Seite zeigen die Immobilienpreise in allen beliebten Lagen nur in eine Richtung: Nach oben.
„Für Verbraucher gleicht die Zinssituation die Preissteigerungen im Immobilienbereich bei weitem nicht aus. Denn in den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise in deutschen Großstädten verdoppelt. In Deutschland werden Käufer von Immobilien durch kein Gesetz vor Wucher geschützt!
Bei einer Zinswende droht deshalb eine Preiskorrektur, also der Einsturz der Immobilienpreise, insbesondere für Bestandsimmobilien. Dadurch kann sich der Immobilienerwerb für einige von einem Traum in einen Albtraum verwandeln, wenn die Zinsbindung ausläuft oder der Vertrag nicht eingehalten werden kann.“, erklärt Patrick Riehl, Immobilientausch-Experte und Gründer von Immotausch.net in seinem Whitepaper (PDF).
Im ersten Teil unserer Serie zum Thema Immobilientausch haben wir die Einführung von Tauschprofilen und einige Vorteile für Verbraucher vorgestellt: Ein Parallelmarkt mit vielen Millionen Tauschangeboten entsteht und die Erwerbsnebenkosten können bei einem Immobilientausch um etwa die Hälfte reduziert werden.
Doch es gibt zahlreiche weitere Vorteile, die uns der Gründer der Immotausch GmbH detailliert beschrieben hat. Für Immobilienspekulanten, Immobilienerben und Immobilienverkäufer zahlt sich eine Zusammenarbeit mit der Immotausch GmbH finanziell aus. Wir haben für diese Fälle konkrete Fallbeispiele erstellt:
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Senkung oder sogar Einsparung der Spekulationssteuer
Wer eine Immobilie besitzt und diese vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, muss auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer bezahlen. Hier lohnt sich die Vereinbarung des Tauschpreises ganz besonders: Denn die Spekulationssteuer entspricht dem eigenen Einkommensteuersatz, was in der Spitze bis zu 45 % ausmachen kann. Bei einem Immobilienverkauf würde ein Wertzuwachs von 100.000 Euro innerhalb von 10 Jahren als Ertrag innerhalb des Verkaufsjahres auch bei Geringverdienern automatisch die Höhe des eigenen Einkommenssteuersatzes auf diesen Höchstsatz katapultieren. Oft liegen die Wertzuwächse aber ohnehin bei über 200.000 €.
Beispiel für die Einsparung der Spekulationssteuer durch den Immobilientausch
Bei einem Wertzuwachs von 250.000 € würden also bereits 112.500 Euro Steuern fällig (die Progression außen vor gelassen). Auch hier können Nutzer des Immobilientauschs ansetzen: Ergibt der Sachwert, dass auf dem Papier kein Wertzuwachs entstanden ist, ist auch keine Steuer zu entrichten. Schließlich ist das Gebäude älter geworden und wurde zwischenzeitlich genutzt. Es muss nun nicht zwangsläufig mehr wert sein als beim Erwerb. Der Gebäudewert könnte sich sogar deutlich verringert haben, während das Grundstück an Wert gewonnen hat.
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Senkung oder sogar Einsparung der Erbschaftssteuer
Wer eine Immobilie erbt, muss bei Überschreitung des jeweiligen Freibetrags Erbschaftssteuer zahlen. Entspricht die oder entsprechen die geerbten Immobilien nicht dem gewünschten Muster hinsichtlich Lage, Objektart oder Größe, können sie durch einen Immobilientausch gegen geeignetere Immobilien getauscht werden, welche die Wunschkriterien nach Diversität oder Allokation des Portfolios besser erfüllen. Bei einer Standard-Transaktion müsste nun zunächst ein hoher Marktpreis erzielt werden, um auch den hohen Marktpreis für die Wunschimmobilie finanzieren zu können. Durch den Immobilientausch kann auch hier der Tauschpreis angewandt werden, sodass die Bewertung durch das Finanzamt weiterhin zum reinen Sachwert/Tauschpreis statt zum Marktwert (Höchstgebot) erfolgt.
Beispiel für das Einsparen der Erbschaftssteuer durch den Immobilientausch
Eine Erbin wohnt aktuell zur Miete und träumt von einem Eigenheim, in dem sie wohnen kann. Sie hat einen Freibetrag von 400.000 €, erbt ein Einfamilienhaus mit einem Sachwert von 400.000 €, welches sie aber zu einem Marktpreis von 800.000 € verkaufen muss, weil sie lieber eine Immobilie in ihrer aktuellen Umgebung besitzen möchte. Beim Verkauf greift ein Steuersatz von 15 %. Durch den Tausch könnte sie 60.000 € Erbschaftssteuer, 28.560 € Maklerkosten und 32.000 € Notar- und Grunderwerbsteuer einsparen. Für diesen Erben läge die Gesamtersparnis bei 120.560 €. Das klingt zu schön um wahr zu sein, ist aber legal und wäre auch ein mögliches Ergebnis einer starken Korrektur der Immobilienpreise.
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Keine Nebenkosten beim Immobilienwechsel für Immobiliensparer
Immotausch bietet Immobiliensparprodukte (PDF) für Einmalzahlungen und Immobilienabonnements an, bei dem Sparer Immobilienguthaben aufbauen können. Die Investitionen werden genutzt, um ein Immobilienkollektiv aufzubauen. Der einfachste Vergleich ist das Modell der Wohnungsgenossenschaft, hier allerdings innerhalb einer Kapitalgesellschaft. Mit dem Immobilienguthaben können die Sparer anteilige Besitzansprüche für von Immotausch angebotene Immobilien geltend machen. Bei einem Wechsel von einer Immobilie zur nächsten kann das eigene Kollektivguthaben mitgenommen werden. Immotausch wirbt deshalb mit der Begleitung der Lebenslangen Immobilienreise.
Was kostet Immotausch?
Immotausch bietet Leistungen für Endkunden und Geschäftskunden an.
Services für Endkunden und Verbraucher
Endkunden beauftragen Immotausch entweder erfolgsabhängig als Immobilienmakler oder nutzen Onlineaccounts im Rahmen von Abonnements mit und ohne Servicelevel, welche Immotausch als Immobilienportal anbietet. Im Bereich der Suche nach einem Mieter oder einem Mietobjekt ist die Nutzung eines privaten Onlineaccounts bis Ende 2026 komplett kostenlos.
Die Onlineaccounts für Käufer und Verkäufer im Bereich der Tauschprofile kosten ab 4,99 € pro Monat bzw. 29 € pro Jahr. Darüber hinaus gibt es Angebote mit kombinierten Serviceleveln. Wer als Verkaufsinteressent einen Teil der Leistungen selbst erbringt oder durch Servicepartner erbringen lässt, kann den Maklerservice mit verringerter Erfolgsprovision in Anspruch nehmen. Aufgrund der Langfristigkeit der Inserate garantiert Immotausch eine Preisgarantie zum jeweils geltenden Abopreis für einen Zeitraum von 10 Jahren. Diese Preisgarantie verspricht der Geschäftsführer allen Abonnenten, die bis Ende 2022 ein Abonnement abschließen. Auf diese Weise will er das Angebot einige Zeit offen halten, damit möglichst viele frühzeitig ihr Tauschprofil hinterlegen. Denn: Je mehr Menschen mitmachen, desto größer wird der Markt und umso interessanter wird es für alle Teilnehmer.
Leistungen für Businesskunden
Das Portal bietet Businesskunden Immobilienmaklern und auch für Finanzinstituten mit Immobilienvertrieb (Bausparkassen, Sparkassen, Banken) die Möglichkeit, Teil des Netzwerkes zu werden oder sogar ein eigenes Immobilientauschportal innerhalb des Netzwerkes zu etablieren. Die Lizenzgebühren beginnen für kleinere Büros bei 250 € pro Monat für bis zu 300 Kunden und drei Mitarbeiter.