Berechnung des Eigenkapitalanteils

Beleihungsgrenze der Banken

Die klassischen Darlehensformen wie Annuitätendarlehen und Bauspardarlehen setzen eine so genannte Beleihungsgrenze bei 80 Prozent. Und selbst das ist nicht einheitlich. Hypothekenbanken dürfen so ein Objekt von ihren Statuten her nur bis 60 Prozent „beleihen“. Rein rechnerisch ergeben sich daraus nun im Idealfall 20 Prozent der Gesamtkreditsumme als Eigenkapital. Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro wären dies 20.000 Euro.

Zusatzkosten außerhalb der Finanzierung

Aber die Rechnung mit der Beleihungsgrenze hat mehrere Haken: So erwartet die Bank, dass bestimmte Kosten wie etwa Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag nicht in die Kreditsumme eingerechnet werden. Dadurch ergibt sich, dass die tatsächlichen Gesamtkosten der Immobilie um etwa zehn Prozent steigen, also bei 110.000 Euro liegen. Der Kreditnehmer muss also zuvor 30.000 Euro angespart haben.

Unterschiedliche Beleihungswerte

Und auch das ist noch nicht die endgültige Rechnung: Denn Grundlage für die Beleihungsgrenze der jeweiligen Bank ist der Beleihungswert der Immobilie. Dieser kann aber von Bank zu Bank unterschiedlich sein. Beispiel: Bank A schätzt den Beleihungswert der Immobilie auf 100.000 Euro, damit müsste der Kreditnehmer etwa 30.000 Euro ansparen, um auf die Eigenkapitalquote zu kommen. Bank B nimmt an, dass der Beleihungswert 120.000 Euro beträgt. Dann aber würde die Beleihungsgrenze bei 96.000 Euro liegen und der Kreditnehmer müsste 36.000 Euro (24.000 Euro für die 20 Prozent, 12.000 Euro für die sonstigen Kosten) ansparen. Das sind immerhin 6.000 Euro mehr. Wer jetzt aber denkt, dass dann ein möglichst geringer geschätzter Wert der Immobilie generell günstiger ist, der täuscht gewaltig. Denn: Der höher veranschlagte Beleihungswert sorgt automatisch dafür, dass das so genannte „1a“-Darlehen einen größeren Teil der Finanzierung abdeckt, da ja die benötigte Summe von 100.000 Euro gleich bleibt. Sprich: Bis 60 Prozent des Beleihungswertes kann die Immobilie mit dem günstigeren „1a“-Darlehen finanziert werden, die restlichen 20 Prozent laufen über das „1b“-Darlehen.

Beispielrechnung

Der Zinssatz für das „1a“-Darlehen beträgt 5 Prozent, der für das „1b“-Darlehen 6 Prozent. Für die Bank A mit dem Beleihungswert 100.000 Euro ergibt sich so eine jährliche Zinsleistung im Anfangsjahr von 4.200 Euro, errechnet aus den 5 Prozent für 60.000 Euro und den 6 Prozent für die 20.000 Euro. Für die Bank B mit dem Beleihungswert von 120.000 Euro betragen die jährlichen Zinsleistungen im Anfangsjahr dagegen 4080 Euro, errechnet aus den 5 Prozent für 72.000 Euro und den verbleibenden 6 Prozent für die 8000 Euro.

wissen.de-Tipp:
Immobilienfinanzierer sollten bei dem Vergleich der Bankangebote auch immer beachten, wie die Banken den Beleihungswert der Immobilie sehen. Daraus ergeben sich unterschiedliche Zinskosten. Durch verschiedene „Extras“ verzerrt sich das Zinsbild weiter. Selbst im Effektivzins sind viele Kosten nicht angegeben.