wissen.de Artikel
Wertschätzung der Immobilie
Entscheidend beim Erwerb einer Immobilie ist immer die Lage. Diese wirkt sich am stärksten auf den Wert aus, bestimmt also den Preis. Weitere Faktoren fließen in die Schätzung ein.
Schätzungsverfahren
Die Bank
unterscheidet bei ihrer Kreditentscheidung oftmals danach, ob eine Immobilie
als Kapitalanlage oder als Eigenheim erworben wird. Ist sie als Kapitalanlage
gedacht, dann dient der Ertragswert als Rahmen für die Wertermittlung.
Er ist ein Vielfaches der Jahresnettomiete. Bei selbstgenutzten Immobilien
spielt hingegen der Sachwert eine wesentlich größere Rolle, der
sich aus dem Wert des Grundstücks und der Bausubstanz zusammensetzt.
Vor dem Amtsrichter zählt aber letztendlich nur der Verkehrswert. Das
ist der tatsächlich zu realisierende Preis für eine Immobilie am
Markt. Dieser wird etwa bei Immobilienzwangsversteigerungen erhoben.
Lage der Immobilien
Drei wichtige
Faktoren gibt es bei der Immobilie: die Lage, die Lage, die Lage - das ist
ein alter Spruch unter Immobilienmaklern. Über die Jahre hinweg ist die
Lage das entscheidende Kriterium für eine Wertsteigerung der Immobilie.
Grundstücke in noblen Gegenden werden immer Abnehmer finden. Sieht der
Bauplan aber in unmittelbarer Nähe eine Autobahn vor, dann drückt
diese prognostische Lärmbelästigung auch den Wert des Grundstücks
und der darauf befindlichen Immobilie.
Bausubstanz
Weit weniger wichtig
als die Lage ist die Bausubstanz. In guten Lagen werden oft sogar Villen abgerissen,
um die mondänen Wünsche der Nachfolgeeigentümer zu befriedigen.
Das ist ein Extrembeispiel. Aber natürlich erfreut ein intaktes Dach,
eine Wärmedämmung und Heizanlage entsprechend der aktuellen Standards
den Käufer. Sind auf der anderen Seite deutliche Schäden an der
Substanz der Immobilie erkennbar, kann das auch ein finanzielles Loch in die
Budgetplanung reißen. Denn was sich hinter dem maroden Mauerwerk noch
alles so verbirgt, können nur aufwendige Gutachten zu Tage führen.
Ist ein möglicher Abriss einer Immobilie keine Alternative, sollte von
solchen Objekten besser Abstand genommen werden.
wissen.de-Tipp:
Die Lage ist das A und O einer Immobilie. Bei der Bausubstanzbeurteilung sollte
dabei im Zweifelsfall lieber ein unabhängiger Fachmann zu Rate gezogen
werden. Dieser kann in der Regel ziemlich genau die Kosten einschätzen,
die eine fachgerechte Renovierung verursachen würde. Außerdem müssen
unbedingt die energetischen Anforderungen der Energieeinsparverordnung beachtet
werden, die möglicherweise eine Sanierung ohnehin erforderlich machen.