Kaufen oder mieten? Wann sich der Kauf einer Wohnung wirklich lohnt
lionen Menschen in Deutschland leben in einer Wohnung. Zwar ist das eigene Häuschen mit Garten über viele Generationen hinweg ein Lebenstraum für Viele gewesen, der Trend geht aber vor allem in urbanen Regionen und Ballungsgebieten immer mehr zur Wohnung. Mietwohnungen sind in Städten ein besonders beliebtes und häufig genutztes Wohnkonzept.
Eine alte Frage: Kauf oder Miete
Die Zeiten haben sich auch auf dem Immobilienmarkt merklich verändert. Längst gibt es nicht mehr nur die Wahl zwischen einem eigenen Haus oder einer Mietwohnung. Häuser werden inzwischen vielfach zur Miete angeboten. Vor allem junge Familien, die sich keine eigene Immobilie leisten können oder möchten machen gerne von dem großzügigen Platzangebot in einem angemieteten Haus Gebrauch.
In städtischen Gebieten ist der Platz für freistehende Häuser meist sehr begrenzt. Hier bewohnen viele Menschen eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Zu der lange Zeit klassischen Mietwohnung gesellen sich aber heute auch mehr und mehr Eigentumswohnungen. Der Wunsch der Menschen nach den eigenen vier Wänden scheint sich in den vergangenen Jahren nicht so sehr gewandelt zu haben wie das Angebot auf dem Immobilienmarkt. Noch werden Mietwohnungen prozentual deutlich häufiger genutzt als Eigentumswohnungen.
Wohnsituation Deutschland (2012-2016)
Vor allem aufgrund der Finanzierungszinsen, die seit Jahren auf einem Rekordtief verharren, darf aber vermutet werden, dass das Interesse an den eigenen vier Wänden auch im Wohnungsbereich künftig weiter anwachsen wird.
Seit jeher gilt die Devise:
Wer langfristig Miete zahlt, verschenkt Geld, das er sinnvoll in sein Eigentum investieren könnte.
Aber stimmt das auch? Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass der monatliche Mietbetrag auf das Konto des Vermieters wandert und für den Mieter unwiederbringlich dahin ist. Ein Kreditabtrag dagegen verwandelt das Eigentum der Bank langfristig in eigenes. Vor allem hohe Mieten, die in beliebten Wohnregionen wie Stadtzentren anfallen, können es von der Investition her locker mit einem satten Kreditabtrag aufnehmen. Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Wohnung käuflich zu erwerben, sollte allerdings vorher gründlich rechnen und sich umfassend beraten lassen. Einen ersten Anhaltspunkt für die eigenen Überlegungen liefert zum Beispiel der kostenlose Mieten-oder-Kaufen-Rechner von Immowelt. Nach der Eingabe einiger zentraler Eckdaten berechnet das Tool schnell und unverbindlich, ob sich der Kauf einer Immobilie gegenüber der Mietsituation lohnt. Wie überall im Leben ist nämlich auch auf dem Immobilienmarkt nicht alles nur schwarz oder weiß. Mit den richtigen Vorüberlegungen kann der Wohnungskauf allerdings durchaus eine rentable Sache werden.
Die häufigsten Gründe für einen Wohnungskauf
In den vergangen Jahren sind deutschlandweit die Wohnkosten deutlich gestiegen. Grund dafür sind die stetig steigenden Nebenkosten. Da ist es wenig verwunderlich, dass viele Menschen sich langfristig gerne die Mietkosten sparen möchten. Aber die Vermeidung von Mietkosten ist nicht der einzige Grund, aus dem sich Menschen für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden. Tatsächlich ist es noch nicht einmal der wichtigste Grund, den Menschen für ihr Kaufinteresse angeben.
Gründe für den Immobilienkauf
Die Argumentation tatsächlicher oder potentieller Wohnungseigentümer wird auch von Experten gestützt. Vor allem in Sachen Altersvorsorge hat Wohneigentum einige Vorteile aufzuweisen. So erklären die Wohnbau-Experten von Terrafinanz beispielsweise:
„Wer Wohneigentum besitzt, spart – das gleiche Einkommen vorausgesetzt – laut einer neueren Untersuchung im Alter zwischen 50 und 59 Jahren eineinhalb Jahreseinkommen an, während der Mieter nur ein Jahresnettoeinkommen sparen kann. Und: Er besitzt natürlich die Immobilie, die einem Wert von etwa sechs Jahreseinkommen entspricht.“
Auch der Werterhalt von Immobilien im Vergleich zu Barkapital ist in der heutigen Zeit der Finanzmarktkrisen ein starkes Argument für den Kauf einer Eigentumswohnung. Ob der Wohnraum selbst genutzt oder vermietet wird, spielt dabei keine Rolle. Die Renditen, die vermietete Objekte derzeit erwirtschaften, liegen deutlich über den Möglichkeiten der meisten anderen Kapitalanlagen. Gleichzeitig behalten Immobilien vor allem an attraktiven Standorten auch langfristig ihren Wert, während andere Vermögensformen aufgrund der Inflation stetig an Wert und damit an Kaufkraft verlieren.
Im Vergleich zum Haus als Wohneigentum können Wohnungen ebenfalls einen in der heutigen Zeit wichtigen Vorteil ins Rennen führen: Sie bieten ein Höchstmaß an Flexibilität. Wird eine Eigentumswohnung in beliebter Wohnlage nicht mehr selbst genutzt, weil zum Beispiel eine berufliche Veränderung oder eine Veränderung der familiären Situation einen Umzug nahelegt, kann der Wohnraum in der Regel innerhalb kürzester Zeit vermietet und damit als Kapitalanlage rentabel weiter genutzt werden. Muss ein Haus dagegen aufgrund eines Wohnortwechsels veräußert werden, kann es Monate oder sogar Jahre dauern, bis die Eigentümer tatsächlich frei für den geplanten Ortswechsel sind. Vor allem in Zeiten eines so angespannten und im Wandel begriffenen Arbeitsmarktes kann dies vor allem für Arbeitnehmer der mittleren und oberen Führungsebene ein echtes Problem werden. Unter dem Titel „Umzug als Pflichtprogramm“ berichtete das Internetportal Focus Money Online bereits vor ein paar Jahren:
„Derzeit wechselt durchschnittlich jeder Zweite im mittleren Management mit dem Job auch seinen Wohnort. Im Topmanagement sind es sogar über 60 Prozent. Der Trend zum Wohnortwechsel wird in den kommenden fünf Jahren weiter zunehmen. Die Experten gehen davon aus, dass der Prozentsatz der Umzüge im mittleren Management im Durchschnitt um ein Viertel steigen wird.“
Eine flexible Wohnsituation scheint somit zunehmend ein zentrales Kriterium für persönliche Karriereoptionen zu werden. Auf dem Immobilienmarkt spiegelt sich dieser Trend im wachsenden Interesse an Eigentumswohnungen wider.
Der Wohnungskauf will gut durchdacht sein: Risiken beim Kauf einer Eigentumswohnung
So vielfältig die Vorteile eines Wohnungskaufes auch sind, es gilt auch einige Risiken abzuwägen, die mit einer Entscheidung dieser Tragweite einhergehen können. Nur wer alle Unwägbarkeiten gründlich durchdenkt, kann letztendlich eine Entscheidung treffen, die auch langfristig zur eigenen Lebenssituation passt.
Die Risiken beim Kauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung
Wer selbst in einer Eigentumswohnung leben möchte, sollte sich neben der Immobilie selbst auch die Umgebung genau ansehen. Der Alltag spielt sich nämlich nicht nur innerhalb der eigenen vier Wände ab. Eine gute Infrastruktur, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Erreichbarkeit von Arbeitsplatz, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Schulen und Kindergärten und nicht zuletzt auch das allgemeine Wohnumfeld und die Nachbarschaft spielen im täglichen Leben eine große Rolle und können ein entscheidender Wohlfühlfaktor sein.
Vor dem Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung sollte das Umfeld deshalb gründlich geprüft werden. Dabei gilt es nicht nur, die aktuelle Wohnsituation unter die Lupe zu nehmen sondern auch Erkundigungen über eventuell anstehende oder mögliche Veränderungen in der Wohngegend einzuziehen. Stehen möglicherweise größere Bauprojekte an, die die Wohnqualität beeinflussen könnten oder ist damit zu rechnen, dass die Lage der Immobilie auch langfristig nicht an Beliebtheit und damit an Wert verliert. Neben der großen Bedeutung für den eigenen Alltag können solche Fragen auch von großem Interesse sein, falls die Immobilie in der Zukunft doch einmal nicht mehr selbst genutzt sondern vermietet oder vielleicht sogar wieder veräußert werden sollte.
Neben der Immobilie sollten potentielle Käufer immer auch die Umgebung genau unter die Lupe nehmen.
Die Risiken beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung
Bei Eigentumswohnungen, die vermietet werden sollen und als Kapitalanlage dienen, ist die Lage ein bestimmender Faktor. Genau wie bei der Eigennutzung sollten sich Kaufinteressenten hier eingehend informieren und beraten lassen, um sich auch langfristig ein realistisches Bild von den zu erwartenden Mieten machen zu können. So lässt sich die Gefahr verringern, dass die Mieteinnahmen nach dem Kauf deutlich hinter den Erwartungen zurück bleiben und die Finanzierung der Immobilie möglicherweise ins Wanken gerät.
Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung besteht außerdem immer das Risiko, an so genannte Mietnomaden oder schwierige Mieter zu geraten, die Mietzahlungen schuldig bleiben oder größere Schäden an der Wohnung verursachen. Hier hilft ein guter Versicherungsschutz für Wohnungseigentümer und Vermieter sowie eine bereits im Vorfeld in Anspruch genommene Beratung zu den rechtlichen Möglichkeiten, die Vermieter gegenüber ihren Mieter haben.
Wer sich bereits vor dem Kauf einer Eigentumswohnung umfassend informiert, kann den Wohnungskauf von Anfang an auf eine sichere Basis stellen.
