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Zweitwohnsitz Ausland: Leben, wo andere Urlaub machen

Es ist der Traum vieler Menschen: Ein Zweitwohnsitz im Ausland, an einem Ort, an dem viele gerne Urlaub machen. Anstatt nur ein paar kurze Wochen im Sommer am sonnigen Strand oder in den romantischen Bergen zu verbringen, verspricht ein Wochenendhäuschen Urlaub in den eigenen vier Wänden, wann immer es möglich ist, sich ein paar Tage freizumachen.

Moderne Finca in Spanien
Das Ferienhaus im Süden ist der Traum vieler Deutscher.

Vor allem für den Ruhestand träumen viele Deutsche von einem kleinen Häuschen oder einer Eigentumswohnung im Ausland, um die Seele mal so richtig baumeln zu lassen. Besonders beliebt sind spanische Urlaubsparadiese wie Mallorca oder die Costa Blanca. Doch wie realistisch ist der Traum vom Urlaubszweitwohnsitz und was gilt es zu beachten, wenn der Umzug ins Ausland nicht zum bösen Erwachen werden soll?

Wann muss ein Zweitwohnsitz angemeldet werden?

Grundsätzlich gilt, dass Auslandsaufenthalte von EU-Bürgern in einem anderen Land der EU bis zu drei Monaten Dauer nicht angemeldet werden müssen. Wer längere Zeit im europäischen Ausland bleiben oder sich dort sogar einen regelmäßigen Wohnsitz einrichten möchte, muss dies den zuständigen Behörden anzeigen. Je nach Zweck des Aufenthaltes werden für die Aushändigung des Aufenthaltstitels verschiedene Dokumente erforderlich. Auskunft über die Meldebestimmungen gibt das jeweils zuständige Auswärtige Amt.

Mit der Meldung geht die Beantragung eines so genannten Aufenthaltstitels einher. Dieser ist in der Regel unbegrenzt gültig, sofern die notwendigen Anforderungen erfüllt sind. Auch Angehörige können nach Erwerb des Aufenthaltstitels für ihren Besuch oder ihren dauerhaften Aufenthalt am Zweitwohnsitz angemeldet werden. Sollte der Zweitwohnsitz innerhalb des neuen Wahllandes verlagert werden, ist dieser Umzug den örtlichen Behörden in der Regel kurzfristig anzuzeigen.

Deutsche Reisepässe
Für die Anmeldung des Zweitwohnsitzes sind verschiedene Dokumente erforderlich.

Zweitwohnsitz bietet gute Grundabsicherung

Wer seinen Wohnsitz ins Ausland verlegen möchte, sollte sich gut überlegen, ob er Deutschland vollständig den Rücken kehrt. Bei einer Verlegung des Hauptwohnsitzes ins Ausland drohen empfindliche Einbußen im Hinblick auf die steuerliche Belastung, Pflegeleistungen oder die Auszahlung der Riester-Rente. Wer hierzulande seine Zelte abbrechen möchte, sollte sich deshalb ganz genau anschauen, mit welchen Leistungen er auch im Ausland tatsächlich noch rechnen kann. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes aus dem Jahre 2009 hat zwar grundsätzlich festgelegt, dass Rentner, die ins europäische Ausland auswandern möchten, ihre in Deutschland erworbenen Ansprüche auf Bezüge auch dort geltend machen dürfen, aber insbesondere im Hinblick auf die Riester-Rente ist das Urteil nur die halbe Wahrheit. Die steuerlichen Förderungen, die in Deutschland durch die Riester-Rente erworben wurden, müssen nämlich beim dauerhaften Umzug ins europäische Ausland zurückerstattet werden.

Auch die Krankenversicherung birgt bei einem Umzug ins Ausland einige Risiken, die eingeplant werden sollten. Wer beispielsweise seine in Deutschland erworbene Rente auch nach einem Umzug ins Ausland bezieht, kann auch weiterhin ein Mitglied der deutschen gesetzlichen Krankenversicherungen bleiben, die Leistungen, auf die ein Anspruch besteht, richten sich in diesem Fall allerdings nicht mehr nach dem Leistungskatalog der deutschen Niederlassungen sondern nach den Richtlinien, die im Ausland gelten. Ähnliches gilt für die Pflegeversicherung. Hier sind bei einer Verlegung des Hauptwohnsitzes ins Ausland nur noch die Grundkosten abgedeckt, wie die Deutsche Verbindungsstelle Krankenversicherung Ausland (DVKA) informiert. Dies kann zu erheblichen Einschränkungen führen, die im Ernstfall mit hohen Zusatzkosten verbunden sein können.

Die sichere Alternative ist ein Zweitwohnsitz im Ausland. Verbleibt der Hauptwohnsitz in Deutschland und wird im Ausland nur ein Zweitwohnsitz angenommen, entfallen die Einschränkungen, die durch eine Verlegung des Hauptwohnsitzes drohen könnten. Durch einen Zweitwohnsitz werden die Anwartschaften im Hinblick auf Rente und Krankenversicherung nicht angetastet. Die Ansprüche und Leistungen bleiben uneingeschränkt bestehen. Eine zusätzliche Auslandskrankenversicherung kann erweiterten Schutz bieten und dabei helfen, möglicherweise auftretende bürokratische Hindernisse zu umschiffen.

Infrastruktur muss passen

Für Familien mit Kindern, die sich ganz oder teilweise im Ausland niederlassen möchten, ist auch die Infrastruktur am gewählten Wohnsitz entscheidend. Neben Einkaufsmöglichkeiten und der medizinischen Versorgung kann bei einem längeren oder gar dauerhaften Aufenthalt auch das Angebot an Schulen und Kindergärten interessant werden. Hier sind für Kinder vor allem auch sprachliche Hindernisse zu berücksichtigen.

Einagngsschild einer Kindertagesstätte
In vielen touristisch geprägten Gegenden gibt es inzwischen deutschsprachige Schulen und Kindergärten.

In vielen typischen Touristenregionen gibt es inzwischen auch schon entsprechende Einrichtungen in deutscher Sprache. Mallorca bietet beispielsweise als deutsche Touristenhochburg eine besonders gute Infrastruktur für deutschsprachige Familien mit kleinen Kindern, wie das Immobilienportal First Class auf seiner Webseite informiert. An diesem oder ähnlichen Standorten ist es möglich, Kinder in einem deutschsprachigen Kindergarten betreuen zu lassen oder sie in einer deutschen Schule mit angegliedertem Spanischunterricht unterzubringen. Besonders schulpflichtige Kinder können den Umzug ins Ausland so besser bewältigen und sich nach und nach an die neue Sprache anpassen.

Wer finanziert eine Immobilie im Ausland?

Der Kauf einer Immobilie im Ausland bringt auch finanziell einige Hürden mit sich. Häufig werden Ferienhäuser und Wohnungen in den europäischen Nachbarländern zwar günstig angeboten, trotzdem will die Finanzierung gut überlegt sein. Während deutsche Banken meist gerne bereit sind, Kredite für eine Immobilienfinanzierung auf deutschem Grund und Boden einzuräumen, zeigen sie sich in der Regel bei Auslandsimmobilien deutlich zurückhaltender. Für eine Bank gilt jede Immobilie, die sich in einiger Entfernung vom eigentlichen Heimatort befindet und nicht ständig bewohnt wird, als Risiko-Investment, das nicht gerne gesehen ist. Wenn ein Kreditinstitut trotzdem bereit ist, ein Finanzierungsangebot zu unterbreiten, schlägt sich das zusätzliche Risiko, das die Bank damit eingeht, in den meisten Fällen in Form hoher Kreditzinsen nieder, die die Finanzierung für den Kunden wenig lukrativ macht. Außerdem verlangen die meisten Banken eine inländische Immobilie als Sicherheit. Wer also ein Haus oder eine Wohnung im Ausland über eine deutsche Bank finanzieren möchte, sollte sich vorher genau überlegen, ob er bereit ist, dafür seinen Erstwohnsitz zu beleihen.

Eine einfache Faustregel hilft, die finanziellen Möglichkeiten beim Kauf einer Ferienimmobilie als Zweitwohnsitz im Ausland realistisch zu betrachten:

Wer ungefähr 50 % des gesamten Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten kann, darf auf eine günstige Finanzierung durch eine deutsche Bank hoffen.

Eine Alternative zum deutschen Finanzierungspartner sind ausländische Banken vor Ort. Hier gilt allerdings besondere Vorsicht. Je nach Wahlland sind die rechtlichen Bedingungen, die Vertragsgrundlagen und die Kreditkonditionen nicht mit denen in Deutschland zu vergleichen. Wer sich entschließt, eine Immobilie gemeinsam mit einer ausländischen Bank zu finanzieren, sollte sich deshalb im Vorfeld gemeinsam mit einem Fachanwalt für das Bankenrecht im Ausland genau über die vorherrschenden Bedingungen informieren. Wer auf Nummer sicher gehen will, wählt außerdem ein Land, dessen Banken unter der ständigen Kontrolle der Europäischen Zentralbank stehen. Hier gelten meist stabile Zinskonditionen. Ein Nachteil: Banken unter der Aufsicht der Europäischen Zentralbank haben meist sehr ähnliche Immobilienzinssätze im Angebot. Eine große Kostenersparnis durch eine Finanzierung im Ausland ist hier also kaum zu erwarten. Das Internetportal kredite.org hat eine Übersicht über die Chancen und Risiken ausländischer Kredite zusammengestellt.

Der Umzug ins Ausland bringt zahlreiche organisatorische Hürden mit sich. Dabei macht es einen großen Unterschied, ob der Hauptwohnsitz verlegt werden soll, oder ob für die Eigennutzung einer Ferienimmobilie lediglich ein Zweitwohnsitz angemeldet wird. Die erforderlichen Schritte sollten im Vorfeld genau geplant und durch fachkundige Stellen abgesichert werden, damit der Traum vom Leben, wo andere Urlaub machen, kein böses Erwachen mit sich bringt.

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